Nápoles 255B

Vendida
€174,500
Pledged of €174,500 Goal
44
Pledgers
Ended on
24
July
2017
 
Paso 1 Especifique la cantidad para inventir en Nápoles 255B – Barcelona

RESUMEN

resultados-napoles-255b-privalore

Los costes incluyen los honorarios Privalore.
La rentabilidad detallada es anual.
Incremento precio: -1,7%
Desviación en costes: -0,8%
Desviación en plazo de venta: +1,5 meses

 

Esta oportunidad consiste en la reforma integral de un 4º piso (5º Real) muy luminoso de 4 habitaciones con 123 m2, ubicado en una finca regia con suelos hidráulicos en la calle Nápoles 255Bis de Barcelona, entre las calles Provença y Rosselló del pujante barrio de La Dreta de l’Eixample, limitando con el barrio de Sagrada Familia muy cerca de la Sagrada Familia y el Passeig de Sant Joan.

Su rehabilitación y posterior venta está prevista en un plazo de 8 meses considerando 3 de obra y 5 de comercialización.

Esta soleada finca tiene orientación múltiple (tanto a la calle como al patio interior), con buena altura y por ello, notablemente luminosa y tranquila. Es por ello, que habiendo comprado con un 4,5% por debajo del valor de tasación (adquirida por 350.000€ y tasada en 366.441€) la operación es sumamente atractiva.

Siguiendo una estrategia Boutique, posicionaremos nuestra propiedad, en la parte alta del mercado en cuanto a acabados como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final competitivo de 580.000€ (4.715€/m2 construido respecto a los 5.087€/m2 actuales de la zona). ¡Su rentabilidad anualizada prevista es del 13,3%!

La reforma que se llevará a cabo es integral actualizando todas las instalaciones y acabados del piso. Añadiremos valor dándole por completo la vuelta a la actual distribución, ubicando el nuevo salón donde hoy están las habitaciones (una nueva distribución más adecuada a los usos actuales). También resituaremos los baños y uno de ellos será de uso privativo con acceso desde la habitación principal. Recuperaremos el suelo hidráulico y abriremos la cocina. Todo ello, como siempre, con huella de carbono neutra, es decir, sin impacto medioambiental.

La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, su tamaño y precio final, la escasez de unidades en venta (2,76% s/total parque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto.

En esta oportunidad contaremos con una hipoteca de Bankinter aún pendiente de firmar (175.000€).

BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR

EscenarioPrevisto (1)Alcista (2)Bajista (3)
Rentabilidad Neta8,9%7,1%2,9%
Rentabilidad Neta Anual13,3%21,2%2,9%
Ticket
invertido
Beneficio
estimado
1.000€89€71€29€
5.000€443€353€145€
10.000€887€706€290€
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

CERTIFICADO CLEAN CO2

CLEANCO2-NAPOLES-255B

UBICACION 

PUNTOS DE INTERES

PREGUNTAS

Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada. 

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RANGO RENTABILIDADES

68 MESES1012
17,7%13,3%10,6%8,9%

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORPRIVALORE
TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO50.000€

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1. COMPROMISO PRIVALORE

Privalore ha comprado el piso con fondos propios antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único

2. LOCALIZACION INMEJORABLE

eixample-sagrada-familia-napoles-255b-privalore

Es una de las zonas más demandadas de la capital no sólo en los alrededores del templo sino también en el renovado Paseo de Sant Joan una de las travesías más en auge de la ciudad. La fuente de Hércules preside la zona junto a la majestuosa Casa Macaya, edificación modernista de Josep Puig i Cadafalch. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.

paseo-sant-joan-1

3. FUNDAMENTOS SOLIDOS

  1. PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 4.715€/m2 construidos (580.000€) esta por debajo del precio medio de la zona de 5.087€/m2 considerando viviendas similares y por debajo de la obra nueva situado por encima de los 6.401€/m2. Posiblemente, al finalizar las obras podremos fijar un valor de venta incluso más alto.
  2. TASACIÓN DE COMPRA CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 366.441€ confirmando nuestro precio de adquisición de 350.000€.

4. MERCADO CONSOLIDADO CON ESCASA OFERTA

datos-generales-napoles.255b-privalore

El 80,7% de la población del ámbito es de nacionalidad española, mientras que el 19,3% es de nacionalidad extranjera. El 55,0% de la población extranjera tiene como procedencia Europa. El grupo poblacional más numeroso en el ámbito de interés es el de hombres de 35-39 años.

Las oferta de viviendas en venta en este barrio es del 2,76% s/total parque de viviendas. Una fuerte demanda frente a una escasez de producto nos facilitará la venta temprana de nuestra oportunidad.

5. CREACION DE VALOR

La reforma que se llevará a cabo es integral actualizando todas las instalaciones y acabados del piso. Añadiremos valor acercando la cocina al salón y abriéndola al mismo para permitir la inclusión de una isla. En este sentido reubicaremos el aseo y adecuaremos su tamaño. También renovaremos por completo la carpintería exterior, pues creemos que ésta aportará un valor notable en un piso con tantas aperturas en fachada. Todo ello, como siempre, con huella de carbono neutra, es decir, sin impacto medioambiental. 

Añadiremos acabados Wellness® acordes con el nivel de la propiedad. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.

6. FACILIDAD DE COMPRA

Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma. Sólo financian reformas terminadas como las de Privalore. Además, la mayoría de clientes prefieren no realizar ellos mismos las reformas. Ambos son motivos clave para que nos compren nuestros pisos.

7. DISEÑO UNICO + WELLNESS

Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar. ¡Construimos pisos saludables que alargan la vida!

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORPRIVALORE
TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO50.000€

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ESTRATEGIA DE INVERSION

Estrategia: Boutique

Piso para familias consolidadas”. Destinado a familias nacionales e internacionales con alta poder adquisitivo.

Público objetivo: 55% familia, 25% pareja senior y 15% pareja joven

Producto: +100 m2 construidos, 3-4 habitaciones y alto nivel de acabados.

Precio: Nivel de precios elevado 400.000-750.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en la milla de oro, zonas residenciales de alto standing o edificios singulares.

Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.

Endeudamiento: Uso del endeudamiento (<60% valor de compra / <35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.

ACABADOS WELLNESS

Wellness Pack: Boutique

  1. Parquet laminado bajo en VOC’s.
  2. Sistema de iluminación circadiana.
  3. Termostato inteligente con climatización por conductos.
  4. Pintura antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
  5. Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
  6. Pinturas decorativas ecológicas.
  7. Encimera antimicrobiana en cocina.
  8. Filtro aire de alta eficiencia.
  9. Reforma con huella de carbono neutra.

CARACTERISTICAS PROPIEDAD

PISO

  • Catastral: 0739114DF3803H0012XT
  • Dirección: Nápoles 255B – 4º 2ª
  • Superficies:
  • Construida: 123,64 m2
  • – Útil: 88,10 m2
  • – Catastral: 106 m2

FINCA

  • Año finca: 1923
  • Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media
  • Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados
  • Plantas: 7
  • Gastos comunidad: 80,09€/mes

 ENTORNO DIRECTO

  • Patrimonio arquitectónico: Basílica de la Sagrada Familia, Palau Macaya, Paseo de Sant Joan
  • Bus varios & Metro línea L4, L2, L5 
  • Nivel de servicios del barrio: consolidado
  • Nivel de renta: alta

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORPRIVALORE
TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO50.000€

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EscenarioPrevisto (1)Alcista (2)Bajista (3)
Rentabilidad Neta8,9%7,1%2,9%
Rentabilidad Neta Anual13,3%21,2%2,9%
Ticket
invertido
Beneficio
estimado
1.000€89€71€29€
5.000€443€353€145€
10.000€887€706€290€
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

ESTRUCTURA DE CAPITAL

Privalore ha comprado previamente la oportunidad. Con anterioridad a vuestra entrada ya hemos desembolsado 405.421€ en la adquisición de esta oportunidad, más una hipoteca de 175.000€, como muestra de nuestro compromiso con ella. Ahora os podemos ceder nuestro espacio, tanto como queráis y hasta que Privalore mantenga como mínimo de 230.421€.

Destacar también que esta oportunidad dispone de una hipoteca (en tramite) de Bankinter. Esta oportunidad y la próxima son las primeras operaciones de Privalore con esta nueva entidad bancaria y por ello, Bankinter nos ha requerido 30.000€ como garantía que se añaden a las necesidades de capital.

Estructura CapitalIMPORTEPORCENTAJE
CAPITAL380.421€68,5%
Crowdfunding150.000€27,0%
Privalore y vinculadas230.421€41,5%
DEUDA175.00031,5%
Entidad bancaria175.00031,5%
INVERSION555.421€100%

ANALISIS DE SENSIBILIDAD

ESCENARIOSPREVISTOALCISTABAJISTA
INGRESOS580.000
597.400545.200
COSTES512.551507.227523.116
COMISION ORDINARIA33.72545.08711.042
COMISION EXTRAORDINARIA018.2460
BENEFICIO NETO33.72526.84111.042
CAPITAL 380.421380.421380.421
RENTABILIDAD INVERSOR 8,9%
7,1%2,9%
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
21,2%2,9%
COSTE del PISO372.057372.057372.057
Precio del piso350.000350.000350.000
Impuestos transmisión14.66814.66814.668
Gastos escritura5.3815.3815.381
Estudios y certificados508508508
Intermediación1500--
OBRA84.93684.51693.597
Construcción82.41082.41090.651
Otros gastos obra2.526
2.1062.946
OTROS GASTOS6.5125.9097.115
Licencias y permisos1.7941.7941.794
Impuestos y tasas1.9741.4832.465
Otros gastos legales1.0539411.165
Arquitectos1.6901.6901.690
MARKETING Y VENTAS3.0431.8974.189
Publicidad2.7731.7273.819
Gastos generales271171371
GESTIÓN20.33720.33720.337
Comisión de gestión20.33720.33720.337
ADMINISTRACION1.7171.6371.797
Servicios profesionales1.7171.6371.797
COSTES FINANCIEROS 23.94822.37325.523
Préstamo hipotecario5.1413.5666.716
Prefinancación18.80818.80818.808
Análisis de sensibilidad frente a tres escenarios:
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

RANGO RENTABILIDADES

68 MESES1012
17,7%13,3%10,6%8,9%

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CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORPRIVALORE
TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO50.000€

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TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO50.000€

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TASACION COMPRA366.441€
PRECIO DE COMPRA350.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR13,3%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL555.421€
HIPOTECA175.000€
CAPITAL380.421€
OBJETIVO150.000€
TICKET MINIMO1.000€
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Home Foros Preguntas sobre Nápoles 255B

Este debate contiene 8 respuestas, tiene 5 mensajes y lo actualizó  Privalore hace 6 meses, 2 semanas.

Viendo 9 publicaciones - del 1 al 9 (de un total de 9)
  • Autor
    Publicar
  • #5885

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días,

    En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Nápoles 255B.

    Quedamos a vuestra disposición.

    Saludos

    Soporte Privalore

    #5934

    Juan de Dios
    Participante

    Hola.
    Creo que hay un error en la fecha que habéis publicado pues en el correo que me ha llegado pone que se inicia el crowdfunding el miércoles 24/7/2017 y el miércoles es día 26.
    Un saludo

    #5939

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días Juan,
    Es cierto, el día en el correo está mal. El crowdfunding se realizará el día lunes 24 a las 14hs.
    Esta vez lo adelantamos al lunes por la cercanía con el período de vacaciones.

    Saludos,
    Soporte Privalore

    #7811

    Horche
    Participante

    Buenos días,

    ¿Cómo va la venta del piso? Al parecer lleva 2-3 meses en venta. ¿Tenéis alguna fecha en concreto como previsión de venta?
    Gracias, saludos.

    #7858

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días Horche,

    Disculpas por no haber respondido antes. Ya están las estadísticas de Enero en la pestaña “Actualizaciones”.
    En cuanto tengamos una reserva por el piso os avisaremos en las actualizaciones.

    Saludos,

    Soporte Privalore

    #8301

    Crmen
    Participante

    Buenos días,

    Me gustaría saber si hay una fecha para la escritura de compraventa,
    Gracias, saludos

    #8304

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días Carmen,

    Se firma esta semana, en cuanto este firmada os notificaremos.

    Saludos,

    Soporte Privalore

    #8340

    Buenas tardes,
    Decías que se vendía la semana del 23, pero no hemos tenido noticias al respecto. ¿Cuál es el estado?
    Gracias

    #8341

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días Juan,

    Hemos firmado la escritura por la venta de Nápoles. Estamos preparando las liquidaciones, la recibirás durante la próxima semana.

    Saludos,

    Soporte Privalore

Viendo 9 publicaciones - del 1 al 9 (de un total de 9)

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1ª Promotora nacional con certificado Bcorp: la mejor empresa para el mundo
1ª Promotora nacional con equipo Well Accredited Professional: edificios que cuidan tu salud y bienestar
1ª Promotora nacional con certificado CleanCO2: construcción sin impacto medioambiental
1ª Promotora abierta a todos mediante crowdfounding
 

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