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Inversión inmobiliaria con rentabilidad

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La receta para obtener rentabilidad en cualquier inversión inmobiliaria consiste en los siguientes ingredientes:

  • Localización con demanda consistente en el tiempo
  • Producto deseado por el público objetivo
  • Plazo de inversión reducido
  • Nivel de deuda manejable
  • Ejecución prevista y controlada

En Privalore los tenemos en cuenta y por ello, nuestra rentabilidad histórica es actualmente del 17% anual.

No obstante, algunos añadirían a la receta un entorno económico macro favorable. Pero decido no incluirlo pues no está bajo mi control. Bajo tu control. La fallida de Lehman Brothers en 2008 detonó una crisis hipotecaria subprime en EEUU que acabó impactando nuestra economía y aún hoy padecemos sus secuelas. Todo ello a un nivel macro que, como digo, escapa a nuestro control.

Centrémonos en aquello que podemos decidir, controlar y exigir.

Localización con demanda consistente en el tiempo para realizar inversiones rentables

Para realizar inversiones rentables escojamos un activo inmobiliario con la máxima demanda y que esta sea consistente en el tiempo. Actualmente, en Privalore, nuestras oportunidades se sitúan en el corazón de Barcelona, en el Eixample. En concreto el Paseo de Gracia, con viviendas que alcanzan los 10.000€/m2 es su centro vital, deseado por todos aquellos con elevada capacidad adquisitivo. Sus precios tiran del precio del resto de la zona y ésta, a su vez, del resto de zonas periféricas de la ciudad y finalmente, Barcelona marca el precio del resto de poblaciones del área metropolitana.

Estar en el centro supone mayor resistencia frente a crisis por lo codiciado que está este espacio limitado y céntrico tal y como se demuestra actualmente, con incrementos en precio mensuales del +3% en el centro de Barcelona (1) versus caídas de precios en poblaciones periféricas. A su vez, en el centro no es posible nuevos desarrollos que aumenten la oferta de pisos afectando a la baja su precio.
Todo el suelo ya ha sido edificado y por tanto, los pisos son un bien escaso. De hecho, la oferta en el Ensanche de pisos en venta es un escaso 1,6% del parque total tal como muestra Idealista, a años luz la demanda actual. Una demanda a la que se han sumado compradores internacionales que suponen un 20%-35% del total de las ventas según el barrio.

La gentrificación de Barcelona ha llegado a su centro, siendo este adquirido por inversores y familias nacionales e internacionales con poder adquisitivo. Más aún cuando un vuelo Barcelona – Londres cuesta 70€, menos que viajar de Londres a Manchester. Además, no importa que un país extranjero caiga en crisis, siempre hay otro país en expansión que nos aporta otro maná de compradores internacionales y, de este modo, no dependemos únicamente de la demanda nacional supeditada a los ciclos económicos nacionales. Así pues, en el centro contamos con una demanda sólida y consistente en el tiempo de compradores tanto nacionales como internacionales. Punto a favor.

Producto deseado para obtener rentabilidad

Ya no vale el café para todos. En el 2008 el estudio de mercado realizado por un número notable de promotores era ver que hacía el de al lado y copiarlo. Liderar con frecuencia nos cuesta. Sin embargo, en Privalore no es el caso: Tal y como cita el periódico Cinco Días “Privalore trae a España el concepto de casas saludables” (Wellness Real Estate).

En Privalore lideramos innovando y escuchando las necesidades del mercado. Nuestras viviendas, con sus acabados, cuidan la salud de las personas y alargan su vida. Estos acabados nos permiten disponer de un margen extra (entre un +3% hasta un +10% en el precio de venta según el informe Dodge Data & Analytics), diferenciarnos del resto, facilitan que el cliente nos recuerde y nos considere durante su decisión final.

Nuestros acabados wellness® están muy en línea con las necesidades con el mayor grupo de compradores actual tal y como detalla el informe inmobiliario Bankinter: las familias consolidadas que buscan principalmente un piso de 100m2 para reponer su vivienda actual. Creamos joyas de las que se enamoran a un precio acorde a cada barrio. Un precio que fijamos entre el precio medio de la vivienda de segunda mano en buen estado y la obra nueva en edificios nuevos. Ese es el hueco que cubrimos, construimos pisos de obra nueva en fincas clásicas o regias.
En definitiva, el secreto es conocer al detalle el segmento de mercado al que quieres dirigirte así como su público objetivo y dotarte de los mejores argumentos de venta. En Privalore así lo hemos hecho y nos funciona.

Plazo de inversión inmobiliaria reducido

En el 2008 muchos promotores inmobiliarios se encontraron en la siguiente disyuntiva: dejo un esqueleto de hormigón o acabo el bloque de viviendas. Esa fue la única elección posible. Ninguno de todos los dedicados a la obra nueva tuvo capacidad de reacción. Todos sabían que la crisis había llegado pero no podían parar máquinas, sobre endeudados, y no tenían el producto terminado para vender pues la maduración de la obra nueva, su iliquidez, es extrema.

Tardas entre 2-3 años en finalizar un bloque de viviendas nuevas. No te metas en obra nueva aunque el ego pueda pedírtelo. Dedícate a la reforma integral, a la rehabilitación, a proyecto que los anglosajones llaman value-add projects (proyecto de valor añadido). En 2-3 meses tendrás el producto acabado, listo para vender o alquilar. Tendrás una rápida capacidad de reacción frente a cambios en el ciclo económico.

Nivel de deuda manejable

La deuda es la sal de la cocción. El toque justo para subir nuestra rentabilidad pero sin pasarse. Mucha deuda dañará nuestra salud como inversores. Además, si no varías su participación según el momento del ciclo inmobiliario, puedes verte en serios problemas al entrar en crisis.

En Privalore gestionamos la deuda activamente, controlando su participación en el total de fondos necesarios y tenemos claro que, a medida que el mercado se sobrecaliente, reduciremos su porcentaje. No obstante, no queremos renunciar plenamente a ella pues, igual que la sal, es necesaria, sobre todo a los tipos actuales, para obtener esa punta de rentabilidad.

La deuda nos exige un 2,5% de interés promedio y sin embargo, su capital aplicado al proyecto rinde entorno al 12%, la diferencia, es decir el 9,5% en vez de pagárselo al banco, te lo entregamos a ti. Está bien, ¿no? Además, en Privalore sabemos que, en caso de necesidad, los alquileres de los inmuebles pagan la deuda y aún sobraría un 30% de la renta obtenida. Nuestra deuda por proyecto actualmente es un 35% del valor de venta. Manejable.

Ejecución prevista y controlada

La potencia sin control no sirve de nada. ¿Te suena?. Lo mismo sucede con la promoción inmobiliaria. Puedes tener una puesta en escena excelente, una financiación o capital ilimitado y un producto comprado a buen precio y con alta demanda pero, si finalmente erras en la ejecución y el diseño, la rentabilidad siempre ajustada se escurre por el colador de tu obra.

Las correcciones en obra son siempre más caras que aquellos precios de obra ajustados por concurso de varios industriales antes del inicio del proyecto. Sin contar con las responsabilidades laborales por accidentes de trabajo o daños a terceros edificios limítrofes o particulares.
En Privalore maduramos los proyectos durante 2-3 meses antes de compartirlos contigo para minimizar las sorpresas y los sobrecostes y cumplir los plazos. Si no eres del sector, búscate un socio de confianza con el que invertir. Nosotros lo somos.

Estos son los ingredientes. En Privalore los encontrarás todos. Más de 150 inversores con más de 1 millón de euros invertidos, lo tienen claro. Pregúntales.

Más información:

El Punt Avui – El micromecenatge entra amb força en el món inmobiliari

Rentat de cara dels promotors immobiliaris: salut i micromecenatge

La Vanguardia – Las plataformas de crowdfunding inmobiliario aterrizan en España

Swiss Financial Television – Entrevista Jorge Marques

El Economista – Más de 10.000 inversores utilizan crowdfunding

Entrevista a Jorge Marqués – Vía Inmobiliaria

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