Diputación 359

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RESUMEN

Inicio de Servicios Diputación 359

Esta oportunidad consiste en la reforma integral de un piso en primera planta (tercero real) muy luminoso de 3 habitaciones con 88 m2.  Se localiza en la calle Diputación 359 de Barcelona esquina con el Paseo de Sant Joan en el pujante barrio de La Dreta de l’Eixample.

En concreto, a escasos metros de Plaza Tetuán y el Passeig de Sant Joan, una calle de moda muy demandada y un eje central, hasta el Arco del Triunfo y el Parque de la Ciudadela, muy apetecible de disfrutar. En este enlace podéis conocer más sobre la calle.

Su rehabilitación y posterior venta está prevista en un plazo de 8 meses considerando 4 de obra (obtención licencia y obras) y 4 de comercialización.

¡Su rentabilidad anualizada prevista es del 14.0%!

Siguiendo una estrategia Boutique, posicionaremos nuestra propiedad, adquirida por 295.000€ y tasada en 310.265€, en la parte alta del mercado en cuanto a acabados como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final competitivo de 475.000€ (5.390€ m2 construido respecto a los 5.430€ actuales de la zona).

Abriremos la cocina al salón aumentando, aún más, la luminosidad de la zona de estar y su funcionalidad. A su vez, mantendremos el suelo hidráulico que le confiere un carácter especial, actualizaremos completamente todos los baños, recuperaremos tramos de obra vista en la pared, crearemos una habitación suite principal que integrará una terraza con encanto,  y  todo ello con un diseño actual y acabados que generen bienestar.

Hemos aumentado la rentabilidad de la operación con la firma de un préstamo hipotecario con CaixaBank (La Caixa), gracias a la garantía de la vivienda y la propia Privalore, por valor de 177.000€.

La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, la escasez de unidades en venta (2,8% s/totalparque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto

BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR

EscenarioPrevisto (1)Alcista (2)Bajista (3)
Rentabilidad Neta9,3%7,3%1,8%
Rentabilidad Neta Anual14,0%22,0%1,8%
Ticket
invertido
Beneficio
estimado
1.000€93€73€18€
3.000€279€220€54€
6.000€559€441€108€
10.000€932€734€180€
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

UBICACION 

PREGUNTAS

Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada. 

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RANGO RENTABILIDADES

68 MESES1012
18,6%14,0%11,2%9.3%

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORBRICK CAPITAL
TASACION COMPRA310.265€
PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO10.000€

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1. COMPROMISO PRIVALORE

Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación sobre el mismo con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único

2. LOCALIZACION INMEJORABLE

Es uno de los barrios más demandados de la capital, el renovado Paseo de Sant Joan una de las travesías más en auge de la ciudad. La fuente de Hércules preside la zona junto a la majestuosa Casa Macaya, edificación modernista de Josep Puig i Cadafalch. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.

Llamado por su tamaño y situación a ser uno de los puntos calientes de la vida social en la Dreta de l’Eixample (barrio al que pertenece), el passeig de Sant Joan se había quedado como una calle un poco aburrida al que uno iba de paso hacia el Arco de Triunfo y la Ciudadella o, como mucho, a admirar alguna de sus fachadas modernistas, pero su remodelación en 2012-2013 consiguió transformarla en un espacio muy apetecible. Con menos carriles para coches, el ensanchamiento de las aceras (hasta 17 metros), un paseo verde envidiable y su excelente ubicación central, se ha convertido en un lugar al que ir y quedarse para aquellos con cierto poder adquisitivo (zona premium).

A pesar de no ser tan conocido como el paseo de Gràcia, el de Sant Joan es una muestra de la Barcelona tranquila, residencial y llena de encanto, en la que se suceden edificios modernistas, esculturas, fuentes, antiguos comercios y agradables jardines.

paseo-sant-joan-2

paseo-sant-joan-1

Es un barrio muy céntrico, con buenas conexiones de transporte público  (varias estaciones de metro y autobuses) y todo tipo de servicios para cubrir las necesidades de las familias que lo habitan: centros médicos, grandes hospitales cercanos, escuelas (39), etc.

3. FUNDAMENTOS SOLIDOS

  1. PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 5.284€/m2 construidos (465.000€) es inferior al precio medio de la zona de 5.430€/m2 considerando viviendas similares y por debajo de la obra nueva situado entorno a los 6.500-8.000€/m2. Posiblemente, al finalizar las obras podremos fijar un valor de venta incluso más alto.
  2. TASACIÓN DE COMPRA CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 310.265€ y por tanto nuestro precio de compra (295.000€) supone un descuento del 4,6%.

4. MERCADO CON ESCASA OFERTA

Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en Eixample Dreta (2,8% sobre el total del parque de viviendas) y aún menos reformadas.

5. CREACION DE VALOR

Abriremos la cocina al salón aumentando, aún más, la luminosidad de la zona de estar y su funcionalidad. Modificaremos el tamaño de la habitación que linda con el salón para que este gane en amplitud. A su vez, mantendremos el suelo hidráulico que le confiere un carácter especial, actualizaremos completamente todos los baños, recuperaremos tramos de obra vista en la pared, crearemos una habitación suite principal que integrará una terraza con encanto e incluirá un vestidor,  y  todo ello con un diseño actual y acabados que generen bienestar.

Añadiremos acabados Wellness® acordes con el nivel de la propiedad. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.

En breve realizaremos la petición de la licencia de obras que, en este caso, requiere de un comunicado diferido. Estimamos disponer de ella en 2 meses.

El coste de las obras es más elevado de lo habitual por los trabajos para mantener el suelo hidráulico original, aplicar micro cemento en baños y cocina y el costoso trabajo de reparación de balconeras y sustitución de sus vidrios. No obstante, creemos que por la categoría del piso vale la pena conservar estos elementos históricos que confieren carácter al piso.

6. FACILIDAD DE COMPRA

Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma. Sólo financian reformas terminadas como las de Privalore. Además, la mayoría de clientes prefieren no realizar ellos mismos las reformas.

7. DISEÑO UNICO + WELLNESS

Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar. ¡Construimos pisos saludables que alargan la vida!

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORBRICK CAPITAL
TASACION COMPRA310.265€
PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO10.000€

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BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR

EscenarioPrevisto (1)Alcista (2)Bajista (3)
Rentabilidad Neta9,3%7,3%1,8%
Rentabilidad Neta Anual14,0%22,0%1,8%
Ticket
invertido
Beneficio
estimado
1.000€93€73€18€
3.000€279€220€54€
6.000€559€441€108€
10.000€932€734€180€
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

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ESTRUCTURA DE CAPITAL

Estructura CapitalIMPORTEPORCENTAJE
CAPITAL262.443€59,7%
Crowdfunding160.000€35,4%
Privalore y vinculadas102.443€23,3%
DEUDA177.000€40,3%
Entidad bancaria177.000€40,3%
INVERSION439.443€100%

ANALISIS DE SENSIBILIDAD

ESCENARIOSPREVISTOALCISTABAJISTA
INGRESOS475.000489.250446.500
COSTES426.100421.995437.070
COMISION ORDINARIA24.45033.6284.715
COMISION EXTRAORDINARIA014.3540
BENEFICIO NETO24.45019.2744.715
CAPITAL 262.443262.443262.443
RENTABILIDAD INVERSOR 9.3%
7.3%1.8%
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
22.0%1.8%
COSTE del PISO313.542313.542313.542
Precio del piso308.025308.025308.025
Impuestos transmisión13.02513.02513.025
Gastos escritura5.0095.0095.009
Estudios y certificados508508508
Intermediación---
OBRA70.89770.89770.897
Construcción68.64068.64068.640
Otros gastos obra2.2571.7572.757
OTROS GASTOS6.2375.3807.093
Licencias y permisos1.4951.4951.495
Impuestos y tasas2.0601.3162.805
Otros gastos legales9928801.104
Arquitectos1.6901.6901.690
MARKETING Y VENTAS2.7261.6503.802
Publicidad2.5101.5343.486
Gastos generales216116316
GESTIÓN17.22017.22017.220
Comisión de gestión17.22017.22017.220
ADMINISTRACION1.673
1.5931.753
Servicios profesionales1.6731.5931.753
COSTES FINANCIEROS 13.80612.21315.399
Préstamo hipotecario4.3232.7305.916
Prefinancación9.4839.4839.483
Análisis de sensibilidad frente a tres escenarios:
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)

RANGO RENTABILIDADES

68 MESES1012
18,6%14,0%11,2%9.3%

¿Cómo calculamos la rentabilidad?

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORBRICK CAPITAL
TASACION COMPRA310.265€
PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO10.000€

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ESTRATEGIA DE INVERSION

Estrategia: Boutique (3 habitaciones)

Piso para familias consolidadas”

Público objetivo: 55% familia, 25% pareja senior y 15% pareja joven

Producto: 3 habitaciones, 88 m2 construidos, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados alto).

Precio: Nivel de precios elevado 400.000-600.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en una finca con entidad.

Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.

Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.

ACABADOS WELLNESS

Wellness Pack: Boutique

  1. Parquet laminado bajo en VOC’s.
  2. Sistema de iluminación circadiana.
  3. Termostato inteligente con climatización por conductos.
  4. Pintura antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
  5. Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
  6. Pinturas decorativas ecológicas.
  7. Encimera antimicrobiana en cocina.
  8. Filtro aire de alta eficiencia.
  9. Reforma con huella de carbono neutra.

CARACTERISTICAS PROPIEDAD

PISO

  • Catastral: 1033716DF3813C0009AP
  • Dirección: Diputación 359, 1º 2ª
  • Superficies:
  • Construida: 88,9 m2
  • – Útil: 67,2 m2
  • – Catastral: 77 m2

FINCA

  • Año finca: 1936
  • Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media
  • Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados
  • Plantas: 7
  • Gastos comunidad: 83,33€/mes + derrama hasta diciembre por 59,25€

 ENTORNO DIRECTO

  • Patrimonio arquitectónico: Paseo Sant Joan, Arco del Triunfo y Parque Ciudadela
  • Bus varios & Metro línea L2 Tetuan
  • Nivel de servicios del barrio: consolidado
  • Nivel de renta: alta/media

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORBRICK CAPITAL
TASACION COMPRA310.265€
PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
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TICKET MAXIMO10.000€

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PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO10.000€

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ACTUALIZACIONES

Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.

CARACTERISTICAS ESTIMADAS

GESTORBRICK CAPITAL
TASACION COMPRA310.265€
PRECIO DE COMPRA295.000€
RENTAB. ANUAL INVERSOR14.0%
PLAZO8 Meses
INVERSION TOTAL439.443€
HIPOTECA177.000€
CAPITAL262.443€
OBJETIVO160.000€
TICKET MINIMO1.000€
TICKET MAXIMO10.000€

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NO TOCAR SE LLENA DINAMICAMENTE

Home Foros Preguntas sobre Diputación 359

Este debate contiene 2 respuestas, tiene 2 mensajes y lo actualizó  Privalore hace 7 meses.

Viendo 3 publicaciones - del 1 al 3 (de un total de 3)
  • Autor
    Publicar
  • #3799

    Privalore
    Super administrador

    Buenos días,

    En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Diputación 359.

    Quedamos a vuestra disposición.

    Saludos

    Soporte Privalore

    #4400

    Josep_BCN
    Participante

    Hola! Acabo de inscribirme en Privalore y no entiendo si todavía se puede invertir en las oportunidades que están en financiación, o no. ¿Alguien podría aclarármelo? Muchas gracias

    #4406

    Privalore
    Super administrador

    Buenos Días Josep,
    El crowdfunding de Diputación se financió el 8 de marzo, por eso aparece el botón como “cerrado”.
    El próximo crowdfunding será el de la oportunidad Paralelo 182, y se realizará el 29 de Marzo a las 14hs.
    Un Saludo

Viendo 3 publicaciones - del 1 al 3 (de un total de 3)

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