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7 aspectos clave sobre la legalidad del crowdfunding inmobiliario (CNMV, licencias, plataformas de financiación participativa PFP y contratos tipo )

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Soy Jorge Marques, fundador de Privalore, la primera promotora inmobiliaria abierta a todos gracias al crowdfunding. Es posible que pienses que este artículo no será neutro dada mi situación. No obstante, con mi socio Román Camps, fuimos los primeros en hacer una campaña de crowdfunding inmobiliario en España y hasta la fecha, inversores como tú ya han invertido con nosotros más de 1 millón de euros. Por ello, quizá nuestra experiencia te aporte luz sobre el tema.

  1. ¿Qué es crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario consiste en buscar inversores online particulares (crowd = colectivo) que financien proyectos inmobiliarios (funding) como socios o partícipes. No hacen un préstamo si no una aportación como socios o partícipes y por tanto, tienen la posibilidad de obtener altos rendimientos pero también de perder la totalidad de la cantidad aportada. Hablaríamos de crowdlending inmobiliario cuando los inversores online particulares realicen un préstamo (lending) y éste no es el caso. También puedes leer nuestro articulo dedicado a su definición aquí.

  1. ¿Qué tipos de crowdfunding inmobiliario hay?

Dos tipos: intermediado o directo. El intermediado lo practican aquellas plataformas que publican proyectos que son ajenos a ellas, de otros promotores. Intermedian entre los inversores y los promotores consiguiendo la financiación. Sin embargo, en Privalore hacemos crowdfunding inmobiliario directo publicando únicamente nuestros propios proyectos a nuestros inversores en nuestra propia plataforma. Era la única manera de asegurarnos que tu dinero se gestiona correctamente, gestionarlo nosotros en nuestros propios proyectos y, además, con nosotros al frente como primer inversor.

  1. ¿Qué legislación debe cumplir cada tipo de crowdfunding?

El crowdfunding intermediado está regulado por la ley 5/2015 de financiación empresarial. Una ley creada exprofeso para regularlas pues el legislador, con buen criterio, quería salvaguardar en medida de lo posible que el dinero no desapareciera antes de llegar al promotor (por ejemplo, obligándoles a tener cuentas segregadas). En su artículo 46 dice que las páginas webs que realicen esta actividad, se llamarán plataformas de financiación participativa (PFP). A su vez, en el artículo detalla que la ley aplica únicamente a las plataformas que intermedien con proyectos de terceros promotores. Finalmente, su artículo 48 detalla que les supervisa la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) y les obliga obtener de ésta su licencia como PFP.

“El crowdfunding directo no está regulado por la CNMV si no por la legislación mercantil vigente”

El crowdfunding directo no está regulado por la CNMV ni sus licencias sino por el código de comercio, la legislación mercantil y las leyes de protección al consumidor vigentes, pues su actividad la realiza un promotor con actividad industrial real, como una empresa más, como los cientos de empresas en las que ya confiamos comprando sus acciones en la bolsa o participando en fondos que las tiene. En este caso, no hay que velar porque el dinero llegue al promotor con una ley exprofeso pues ya es el promotor quien lo recibe sin intermediación.

A su vez, en Privalore hemos querido disponer de una garantía extra en relación a la legalidad de nuestra operativa, de nuestro crowdfunding directo, y disponemos de respuesta positiva, a sendas consultas, tanto de la CNMV como del Banco de España.

  1. ¿Qué tipo de contratos utilizan cada tipo de crowdfunding?

Las PFP, crowdfunding intermediado, están obligadas a estructurar sus inversiones mediante sociedades para cada proyecto dando entrada a cientos de inversores en ellas, bajo un pacto de socios y unos estatutos cerrados y limitados que permitan su gobierno. El inversor tiene la titularidad de una o varias acciones de la sociedad que tiene el bien inmueble mediante a una ampliación de capital. Este el contrato de inversión, la escritura de una ampliación de capital.

“Las PFP, crowdfunding intermediado, están obligadas a estructurar sus inversiones mediante sociedades para cada proyecto dando entrada a cientos de inversores en ellas.”

El crowdfunding directo, por su parte, dispone de una ventaja relevante, no está obligado por ley a estructurar las inversiones mediante sociedades (con el coste que conlleva). Podemos escoger otra estructura legal de inversión que optimice las relaciones y la fiscalidad. En nuestro caso, escogimos los contratos de cuentas en participación. De este modo, los beneficios no tributan dos veces y no es necesario que te pongas de acuerdo con cientos de socios para ejercer tus derechos. Además, tienes un contrato legal de inversión que te garantiza la propiedad de una participación que tiene tanto peso legal como cualquier otro contrato. En España no existen contratos de primera o de segunda, todos obligan por igual frente a la ley. A su vez, su operativa reduce gastos, nos permite firmarlos online y aún siendo de carácter privado, al utilizar un proveedor externo para su firma electrónica y dar entrada una copia del mismo a la hacienda local, los hacemos públicos. Por tanto, tienes la misma fuerza legal pero con menos costes y mayor agilidad e independencia.

En este artículo de El Confidencial sobre las plataformas, la propia Secretaría del Tesoro nos cita como ejemplo de empresa promotora que ofrece sus oportunidades mediante crowfunding directo dentro de la legalidad.

  1. ¿Qué empresas hacen qué en el panorama nacional?

Que tengamos constancia, en el mercado nacional, aún con varios proyectos en incubación y un mercado en crecimiento a un ritmo anual del +234%, tenemos las siguientes páginas webs con campañas de crowdfunding inmobiliario:

 

Realizando crowdfunding intermediado como PFP tenemos:

 

Realizando crowdfunding directo:

  • – Privalore

Somos los primeros en abrir nuestro negocio mediante crowdfunding directo, en compartir bienestar contigo. Por el momento no hay más promotoras que lo hagan en este sector, en ocasiones, en exceso tradicional. No obstante, existen varios ejemplos de crowdfunding directo en el territorio nacional. Como ejemplo, citaremos a Pedro J Ramírez con sus 3.606.000€ recaudados de forma directa de 5.593 inversores para su periódico El Español gracias a una plataforma creada a tal efecto con apoyo de un proveedor tecnológico.

  1. ¿Cuál es el aspecto más relevante a buscar en cualquier relación contractual?

Sencillo: que la otra parte este igual o más comprometida con la oportunidad que tú. Puedes disponer de todo tipo de cláusulas o contratos pero al final, la mejor salvaguarda para tus intereses es que quien te proponga el negocio, también invierte de forma relevante en él. Que sus intereses sean los suyos. Busca que nivel de compromiso queda refleja en el contrato de inversión. Analiza esas cláusulas y, aún siendo un contrato legal, si el nivel de inversión del promotor en el proyecto es baja, descártalo.

Nosotros lo tenemos claro. Privalore es el mayor inversor en todas y cada una de sus oportunidades aportamos más del 65% de los fondos necesarios para su desarrollo entre recursos propios y bancarios, y siempre compramos cada piso antes de darte entrada en él. Este es el nivel de compromiso, de cobertura, que debes buscar.

Fuera del contrato en sí, también es relevante investigues que comentan los foros de usuarios con respecto a la empresa gestora y analices los resultados históricos de la rentabilidad de las oportunidades ofertadas. En este sentido, Privalore es la única empresa que ha cerrado todo el ciclo (compra, crowdfunding, reforma y venta), demostrando su rentabilidad, su nivel de cumplimiento, en cuatro oportunidades. Las demás aún tienen que demostrarlo.

7 ¿Puede cambiar el panorama legal actual?

Si decides invertir en crowdfunding es importante que estés al corriente de las noticias de la CNMV o del Banco de España. En este artículo de El Pais, el presidente de la CNMV ha abogado por una nueva normativa sobre estas nuevas áreas de economía colaborativa, que para él representan una “oportunidad”, y lamentó que no se haya legislado por la existencia de “intereses contrapuestos” y por el hecho de que haya “Gobiernos (en referencia al español) más sensibles a intereses tradicionales que a los del cambio”. Marín Quemada pronosticó que “vamos a un escenario completamente distinto” al actual y “que exige nuevas normas y leyes”.

 Debes ser consciente que el marco legal puede variar y por tanto, debes estar al tanto de como los diferentes operadores de oportunidades con crowdfunding inmobiliario, se ven afectados y adecuan sus propuestas.

 

Si te ha interesado el articulo te recomendamos que consultes nuestra sección dedicada a los falsos mitos sobre crowdfunding inmobiliario, dónde también hablamos sobre la CNMV.

 

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