RESUMEN
Se trata de un 3º (5º real) muy luminoso de 3 habitaciones (una de ellas estudio) con 87 m2 ubicado en la calle Castillejos 251 de Barcelona, entre las calles Mallorca y Valencia, del pujante barrio de la Sagrada Familia y a escasos metros de la Sagrada Familia y el Mercado homónimo.
Su rehabilitación y posterior venta está prevista en un plazo de 8 meses considerando 2 de obra y 6 de comercialización.
¡Su rentabilidad anualizada prevista es del 16,0%!
Siguiendo una estrategia Urban, posicionaremos nuestra propiedad, adquirida por 200.000€ y tasada en 227.774€ (un descuento real del 12.2%), en la parte alta del mercado en cuanto a acabados como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final competitivo de 355.000€ (4.080€ m2 construido respecto a los 4.000€ actuales de la zona).
Abriremos la cocina al pasillo para darle más luz e insonorizaremos las fachada y sus ventanales. El amplio recibidor permite crear una nueva habitación que compensa la que perdemos al ampliar el salón, manteniendo tres habitaciones en total pero con mayor luz y espacio en la zona de día. Además, adecuaremos las calidades generales del resto de la vivienda.
Hemos aumentado la rentabilidad de la operación con la firma de un préstamo hipotecario con CaixaBank (La Caixa), gracias a la garantía de la vivienda y la propia Privalore, por valor de 120.000€.
La situación privilegiada de la vivienda, su calidad, su tamaño y precio final, la escasez de unidades en venta (1,2% s/total parque de viviendas) así como las reformas que vamos a llevar a cabo, nos dan las suficientes garantías para estar seguros de que conseguiremos su venta rápidamente y al precio previsto.
BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR
| Escenario | Previsto (1) | Alcista (2) | Bajista (3) |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 10,7% | 8,3% | 4,6% |
| Rentabilidad Neta Anual | 16,0% | 24,8% | 4,6% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 107€ | 83€ | 46€ |
| 5.000€ | 535€ | 413€ | 229€ |
| 10.000€ | 1.070€ | 827€ | 459€ |
| 1) Previsto (duración del proyecto 8 meses) 2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses), 3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses) | |||
UBICACION
PREGUNTAS
Privalore no proporciona asesoramiento financiero y nada en esta web debe interpretarse como tal. La información que aparece en estas páginas es para fines de información general y no constituye un asesoramiento específico. Tampoco es una recomendación para invertir. Si tienes alguna duda sobre la idoneidad de una inversión, debes buscar asesoramiento financiero independiente. Como en toda inversión, aún habiendo un activo inmobiliario detrás, puedes perder el capital aportado y la rentabilidad no está garantizada.
COMPARTE
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 21.4% | 16.0% | 12.8% | 10.7% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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Agradeceríamos uses el FORO para que terceros puedan aprender de tus dudas. No obstante, si lo crees conveniente, aquí puedes enviarnos mensaje privado.
1. COMPROMISO PRIVALORE
Privalore ha comprado el piso y obtenido la financiación sobre el mismo con su propia garantía antes de esta campaña de crowdfunding. Privalore cree firmemente en la rentabilidad del proyecto y rehabilitará el piso, respetando el medioambiente (huella carbono neutra), aún siendo socio único
2. LOCALIZACION INMEJORABLE
Nuestra oportunidad esta a 200 metros de la Sagrada Familia!!!!
Es uno de los barrios más demandados de la capital no sólo en los alrededores del templo sino también en la Avenida Gaudí, donde se ubica el Hospital de la Santa Creu y Sant Pau. El perfil de comprador es muy internacional (franceses, alemanes y belgas a la cabeza). Las familias locales también valoran vivir en esta zona por su centralidad y su elevada oferta de servicios y de transporte público.
3. FUNDAMENTOS SOLIDOS
- PRECIO DE VENTA RAZONABLE: El precio de venta objetivo de 4080€/m2 construidos (355.000€) esta a la par al precio medio de la zona de 4.000€/m2 considerando viviendas similares y por debajo de la obra nueva situado entorno a los 4.600-4.800€/m2. Posiblemente, al finalizar las obras podremos fijar un valor de venta incluso más alto.
- TASACIÓN DE COMPRA CONFIRMATORIA: La tasación independiente del inmueble fija su valor pre-reforma en 227.774€ superior en un+12,2% a nuestro precio de compra: 200.000€.
4. MERCADO CON ESCASA OFERTA
Dos posibles públicos objetivo: compradores nacionales (32%) e internacionales (68%). Escasez de unidades en venta en Sagrada Familia (1,2% sobre el total del parque de viviendas) y aún menos reformadas.
5. CREACION DE VALOR
Abriremos la cocina al pasillo para darle más luz e insonorizaremos las fachada y sus ventanales. El amplio recibidor permite crear una nueva habitación que compensa la que perdemos al ampliar el salón, manteniendo tres habitaciones en total pero con mayor luz y espacio en la zona de día, y adecuaremos las calidades generales del resto de la vivienda.
Además, la vivienda tiene una tribuna que tras su reforma le dará un encanto especial al salón.
Añadiremos acabados Wellness® acordes con el nivel de la propiedad. En definitiva, crearemos valor y, con ello, nos ganaremos un margen sin depender de futuras subidas de precio del mercado.
6. FACILIDAD DE COMPRA
Los bancos no financian futuras reformas a clientes finales cuando buscan adquirir un inmueble pendiente de reforma. Sólo financian reformas terminadas como las de Privalore. Además, la mayoría de clientes prefieren no realizar ellos mismos las reformas.
7. DISEÑO UNICO + WELLNESS
Elementos de diseño de gama alta para crear un producto final único que lo diferencien del resto del mercado y generen bienestar. ¡Construimos pisos saludables que alargan la vida!
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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BENEFICIO NETO ESTIMADO DEL INVERSOR
| Escenario | Previsto (1) | Alcista (2) | Bajista (3) |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad Neta | 10,7% | 8,3% | 4,6% |
| Rentabilidad Neta Anual | 16,0% | 24,8% | 4,6% |
| Ticket invertido | Beneficio estimado | ||
| 1.000€ | 107€ | 83€ | 46€ |
| 5.000€ | 535€ | 413€ | 229€ |
| 10.000€ | 1.070€ | 827€ | 459€ |
| 1) Previsto (duración del proyecto 8 meses) 2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses), 3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses) | |||
ESTRUCTURA DE CAPITAL
| IMPORTE | PORCENTAJE | |
|---|---|---|
| CAPITAL | 196.575€ | 62,1% |
| Crowdfunding | 105.000€ | 33,2% |
| Privalore y vinculadas | 91.575€ | 28,9% |
| DEUDA | 120.000€ | 37,9% |
| Entidad bancaria | 120.000€ | 37,9% |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ | 100% |
ANALISIS DE SENSIBILIDAD
| ESCENARIOS | PREVISTO | ALCISTA | BAJISTA |
|---|---|---|---|
| INGRESOS | 355.000 | 365.650 | 333.700 |
| COSTES | 306.531 | 303.148 | 315.656 |
| COMISIÓN ORDINARIA | 24.234 | 31.251 | 9.022 |
| COMISIÓN EXTRAORDINARIA | 3.204 | 14.996 | 0 |
| BENEFICIO NETO | 21.031 | 16.255 | 9.022 |
| CAPITAL | 196.575 | 196.575 | 196.575 |
| RENTABILIDAD INVERSOR | 10.7% | 8.3% | 4.6% |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16.0% | 24.8% | 4.6% |
| COSTE del PISO | 212.650 | 212.650 | 212.650 |
| Precio del piso | 208.520 | 208.520 | 208.520 |
| Impuestos y tasas aplicables | 8.520 | 8.520 | 8.520 |
| Gastos escritura | 3.630 | 3.630 | 3.630 |
| Estudios y certificados | 500 | 500 | 500 |
| Intermediación | - | - | - |
| OBRA | 59.471 | 59.090 | 65.594 |
| Construcción | 57.420 | 57.420 | 63.162 |
| Otros gastos obra | 2.051 | 1.670 | 2.432 |
| OTROS GASTOS | 5.907 | 5.139 | 6.676 |
| Licencias y permisos | 1.250 | 1.250 | 1.250 |
| Impuestos y tasas | 1.958 | 1.302 | 2.615 |
| Otros gastos legales | 1.009 | 897 | 1.121 |
| Arquitectos | 1.690 | 1.690 | 1.690 |
| MARKETING Y VENTAS | 2.733 | 1.659 | 3.807 |
| Publicidad y promoción | 2.503 | 1.529 | 3.477 |
| Gastos generales - Mk y vtas. | 231 | 131 | 331 |
| SERVICIOS | 12.641 | 12.641 | 12.641 |
| Comisión de gestión | 12.641 | 12.641 | 12.641 |
| ADMINISTRACION | 1.685 | 1.605 | 1.765 |
| Servicios profesionales | 1.685 | 1.605 | 1.765 |
| COSTES FINANCIEROS | 11.443 | 10.363 | 12.523 |
| Préstamo hipotecario | 3.093 | 2.013 | 4.173 |
| Prefinancación | 8.350 | 8.350 | 8.350 |
1) Previsto (duración del proyecto 8 meses)
2) Alcista (+3% precio de venta, mismos costes y duración del proyecto 4 meses),
3) Bajista (-6% precio de venta, +10% costes constructivos y duración del proyecto 12 meses)
RANGO RENTABILIDADES
| 6 | 8 MESES | 10 | 12 |
|---|---|---|---|
| 21.4% | 16.0% | 12.8% | 10.7% |
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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ESTRATEGIA DE INVERSION
Estrategia: Urban (3 habitaciones)
“Piso para familias consolidadas”
Público objetivo: 40% familia, 25% pareja senior y 25% pareja joven
Producto: 3 habitaciones, 87 m2 construidos, en Sagrada Familia, diferenciándonos del resto con diseño y acabados wellness (nivel de acabados alto).
Precio: Nivel de precios elevado 340.000-390.000€, que encaje a familias nacionales e internacionales con alto poder adquisitivo y busquen una ubicación excepcional en una finca con entidad.
Promoción: Venta directa con publicación en portales inmobiliarios nacionales e internacionales.
Endeudamiento: Uso del endeudamiento (60% valor de compra / 35% valor de venta) para optimizar la rentabilidad en este período de intereses bajos y precios inmobiliarios estables. Cuotas inferiores (incluyendo capital) en un 30% a las posibles rentas por alquiler.
ACABADOS WELLNESS
Wellness Pack: Urban
- Parquet laminado bajo en VOC’s.
- Termostato inteligente con climatización por conductos.
- Pintur antimicrobiana y olores en techo, cocinas y baños.
- Conservación de elementos originales: paredes con ladrillo visto recuperado y suelos de mosaico.
- Pinturas decorativas ecológicas.
- Reforma con huella de carbono neutra.
- Encimera antimicrobiana en cocina.
- Filtro aire de alta eficiencia.
CARACTERISTICAS PROPIEDAD
PISO
- Catastral: 1442413DF3814C0022MA
- Dirección: Castillejos, 251 – 3º 4ª
- Superficies:
- – Construida: 87,14 m2
- – Útil: 64,6 m2
- – Catastral: 74 m2
FINCA
- Año finca: 1961
- Estado del inmueble: Correcto. Calidad constructiva media
- Accesos: Ascensor y vestíbulo bien condicionados
- Plantas: 9
- Gastos comunidad: 50,25€/mes
ENTORNO DIRECTO
- Patrimonio arquitectónico: Sagrada Familia, Hospital Sant Pau y Mercado Sagrada Familia
- Bus varios & Metro línea L2 L5 Sagrada Familia, L2 Encants
- Nivel de servicios del barrio: consolidado
- Nivel de renta: alta/media
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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FINANCIERA
DEL PROYECTO
LEGAL
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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ACTUALIZACIONES
Si haces clic en las diferentes actualizaciones, habitualmente, dispondrás de información extra.
Updates
- 8.12 Finalización de Obras (Fotos final) 27/06/2017
- 8.11 Obras casi listas! (Fotos) 12/06/2017
- 8.10 Avanzan las Obras (Fotos) 18/05/2017
- 8.9 Avanzan las Obras (Fotos) 05/05/2017
- 8.8 Manos a la Obra! Primeras fotos 21/03/2017
- 8.7 Inicio de obras 01/03/2017
- 8.6 Obtención de Licencia de Obras 28/02/2017
- 8.5 Inicio de servicios 22/02/2017
- 8.4 Final de Campaña de Crowdfunding 15/02/2017
- 8.3 Inicio de Campaña de Crowdfunding 15/02/2017
- 8.2 Inicio de petición de licencia 10/01/2017
- 8.1 Adquisición de la vivienda 09/01/2017
CARACTERISTICAS ESTIMADAS
| GESTOR | BRICK CAPITAL |
| TASACION COMPRA | 227.774€ |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000€ |
| RENTAB. ANUAL INVERSOR | 16% |
| PLAZO | 8 Meses |
| INVERSION TOTAL | 316.575€ |
| HIPOTECA | 120.000€ |
| CAPITAL | 196.575€ |
| OBJETIVO | 105.000€ |
| TICKET MINIMO | 1.000€ |
| TICKET MAXIMO | 10.000€ |
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Este debate contiene 12 respuestas, tiene 4 mensajes y lo actualizó 
- Publicar
Buenos días,
En este foro podéis preguntar cualquier duda con respecto a la oportunidad de inversión en Castillejos 251.
Quedamos a vuestra disposición.
Saludos
Soporte Privalore
Estimados veo que la certificación energética es E después de la reforma con que certificación energética se vendería.
Muchas graciasBuenos días Segundo,
Tal y comentamos en nuestro correo, no es posible conseguir un certificado A en un piso reformado. En una reforma integral de un piso ubicado en un edificio plurifamiliar, sin poder actuar sobre sus zonas comunes (responsabilidad de la comunidad), no es posible obtener una A. Actualizamos todos los sistemas eléctricos y de climatización y aquellos cerramientos en mal estado y por ello, mejoramos la eficiencia energética del mismo desde la que partíamos. El resultado final dependerá de las características de cada piso.
Saludos,
Hola buenos días, en el apartado inversores aparecen todos ellos hasta que se cierra la oportunidad, mi pregunta es que si orden en que aparecen es el orden en el cual se han apuntado a la oportunidad, muchas gracias y un saludo a todos
A la hora prevista le he dado a invertir. Inmediatamente me salió otra pantalla para confirmar la operacion. A pesar de estar ya registrado el sistema me pide rellenar los datos. Sin embargo finalmente al darle a continuar se me indica que el nombre email ya existe y no me deja continuar con el protocolo. No…y creo que no he podido invertit…eso creo
Buenos días Victor,
En el listado de Inversores aparecen en orden inverso. Los primeros en invertir son los de la parte inferior, y los tickets en cola los de la parte superior.
Saludos,
Buenos días Ramiro,
Es probable que no hubieras estado logueado y por eso te enviara a la pantalla de registro.
Unos minutos antes de invertir, asegúrate de hacer click en “Acceder” en el menú de la parte superior.Saludos,
Hola buenas tardes, quería saber cómo iban las obras del piso ya que solo disponemos de información desde finales de marzo, si pueden actualizar las obras o poner algún tipo de información les estaría muy agradecido.
Un saludo a todo el equipo y buen trabajo.Buenos días Victor,
Hemos subido fotos en la pestaña de actualizaciones.
Las obran avanzan con normalidad, hemos acabado la mayor parte de los trabajos de paletería e instalaciones, se está iniciando la colocación del parquet. A grandes rasgos queda pendiente colocación de mobiliario sanitario y cocina, apliques de iluminación, carpintería de aluminio y pintura.Estimamos la finalización de obras para finales de mes.
Un Saludo,
Equipo PrivaloreHola buenos días, quería preguntaros cómo van las obras.
Es mi primera inversión con vosotros y estoy pendiente de lo bien que está quedando el piso y contento con vuestra forma de trabajar, pero echo de menos más actualizaciones.
Muchas gracias por la información y hasta la siguiente vez que puede invertir con vosotros, gracias a todo el equipo.
Un saludoBuenas tardes Victor,
Este viernes tenemos visitas técnica de obras en todos los pisos y estaremos en condiciones de publicar una nueva actualización del estado de las obras y una estimación de entrega ajustada.
Saludos,
Equipo Privalore
Hola buenos días,
Soy Victor y quería decir en primer lugar que el piso ha quedado magnífico de verdad, y por otro lado comentar que en el resumen de la oportunidad, se hacía mencion a un plazo de 8 meses (2 de obra y 6 de comercializacion), a fecha de hoy son ya casi 5 meses desde el inicio de las obras y todavía no a empezado siquiera la comercialización, supongo que los plazos no van muy bien (ojala me equivoque), podrían decirnos si todo esta bien? si son retrasos dentro de lo normal o existe algún tipo de incidencia? como afecta esto a la rentabilidad futura del inversor? que estimaciones tienen sobre esta oportunidad en concreto?
En fin cualquier información disponible que puedan aportar, muchas gracias de antemano y un saludo a todo el equipo.Buenas Tardes Victor,
El piso ya se está comercializando, aunque todavía no lo verás publicado porque en estas primeras semanas de comercialización, estamos mirando de colocarlo internamente a inversores que quieran alquilarlo. De no ser así, la próxima semana lo publicaremos en los portales habituales.
Los plazos son correctos, se iniciaron obras el 1/3/2017 y la obra, pese a estar finalizada antes, no la recibimos hasta el 26 porque faltaban un par de piezas del mobiliario de cocina.
Estamos viendo que las obras por término general nos está llevando 3 meses y adecuaremos a los futuros proyectos su plazo. Por contra, el plazo de venta se está acortando y por ello nos vemos con ánimos de mantener los 8 meses habituales de nuestras oportunidades.
En definitiva, la oportunidad sigue un curso apropiado.Saludos,
Equipo Privalore
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